Продажа имущества находящегося в долевой собственности

Долевое владение недвижимостью – непростая задача, особенно когда дело доходит до продажи жилья или оплаты ЖКХ. Как правильно договариваться с совладельцами о правилах оплаты и пользования жильем, а главное, как грамотно продать свою долю.

При режиме общей совместной собственности такие доли не определены. В этом случае собственники владеют и пользуются общим имуществом сообща, однако распоряжаться имуществом целиком один из собственников имеет право только с согласия остальных сособственников. А для того чтобы распорядиться своей частью совместной собственности, необходимо пройти процедуру выдела доли.

Если участники общей долевой собственности не могут достичь соглашения об условиях владения и пользования общим имуществом, то спор разрешается в суде. На практике чаще всего собственники договариваются между собой в устной форме.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (ст.252 ГК). Например, выдел доли в натуре в жилом доме допускается, только если есть возможность организовать жилое помещение, полностью изолированное от остальной части дома, то есть с отбельным входом и независимыми коммуникациями. Выдел доли в натуре возможен как по соглашению сособственников, так и в судебном порядке, если согласие не было достигнуто.

Важно учесть, что выдел в натуре запрещается, если его осуществление невозможно без нанесения несоразмерного ущерба имуществу, которое находится в общей собственности (например, невозможность использования имущества по целевому назначению, существенное ухудшение его технического состояния либо снижение материальной ценности). Если выделить долю в натуре невозможно, то суд по требованию выделяющегося собственника вправе обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию. Получив такую компенсацию, собственник утрачивает право на свою долю.

Так, если доля собственника по отношению к размерам долей других сособственников является значительной (то есть это самая крупная доля по сравнению с долями других), то в судебном порядке сособственник может по очереди признать доли сожителей незначительными и выкупить их. Выкуп возможен только при наличии всех трех условий одновременно: доля сособственника незначительна, эта доля не может быть реально выделена, собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества (ст. 252 ГК РФ).

Вопрос о принудительном выкупе разрешается, как правило, судами в делах о выделе доли в натуре. При этом является ли доля незначительной или нет, решает суд в каждом конкретном случае с учетом всех обстоятельств дела. Например, суд может учитывать следующие обстоятельства: нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных и так далее.

Главное, что проверяет нотариус — соблюдено ли преимущественное право покупки остальных сособственников квартиры, в случае, если речь идет о сделке купли-продажи.

Нотариус может сам уведомить сособственника, если владелец доли по какой-то причине не готовы заниматься этим лично. Наиболее бесспорным, по мнению Федеральной нотариальной палаты, является направление извещения заказной телеграммой через почтовое отделение, с просьбой к сотрудникам почты выдать вам копию телеграммы, направленной совладельцу. Тогда будет видно, когда и какого содержания телеграмму вы направили. Это будет доказательством того, что вы известили сособственников о намерении продать свою долю.

Также нотариус проверит, нет ли других претендентов на «кусочек» квартиры, дееспособен ли собственник, не является ли он банкротом, действителен ли его паспорт.

Тариф за удостоверение сделки составит 0,5% от ее суммы, но не более 20 тысяч рублей.

При заключении договора купли-продажи (ДКП) в нем поименно перечисляются все продавцы — сособственники. Если того требуют обстоятельства (например, сособственники — чужие друг другу люди или находятся в конфликте), то в ДКП прописывается, какую сумму каждый из них получает при совершении сделки. Если же сособственники, например, супруги, находящиеся в нормальных отношениях, то суммы можно и не прописывать.

Возможность принудительной выплаты денежной компенсации за его долю допустима по решению суда в случае одновременного наличия следующих условий: доля сособственника незначительна, не может быть реально выделена, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Согласно пункту 4 статьи 252 ГК РФ в таких случаях суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Таких судебных дел достаточно много. Как правило, собственник большей доли выкупает меньшую. Тогда в судебном порядке проводится экспертная оценка рыночной стоимости доли.

Таким образом, если, например, речь идет о крошечных долях, скажем, 1/100, то ваш сособственник владеет буквально считанными квадратными сантиметрами, можно обратиться в суд с требованием о выкупе этой микродоли. И тогда суд может обязать его продать эту долю.

Все новости недвижимости и интересная информация на нашем канале в соцсетях. Подписывайтесь и будьте в курсе!

Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности — с определением доли каждого из них в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (п. п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).

Чтобы продать квартиру, находящуюся в общей долевой собственности, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Придите к соглашению о продаже квартиры со всеми участниками долевой собственности

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Соглашение участников может быть заключено устно. В этом случае договор купли-продажи должен быть подписан со стороны продавца всеми участниками долевой собственности лично.

В качестве варианта возможно оформление одному из сособственников нотариальной доверенности на сбор документов и (или) подписание договора купли-продажи от лица всех собственников.

Шаг 2. Определите рыночную стоимость квартиры

Самостоятельно: путем проведения сравнительного анализа цен на аналогичные квартиры в вашем районе.

С помощью независимого оценщика: заключите договор с оценщиком для подготовки экспертного заключения. Стоимость услуг по оценке квартиры зависит от ее местоположения, класса квартиры (стандартная, бизнес-класс) и т.д. Отчет оценщика также понадобится, если ваша квартира будет приобретаться покупателем по ипотеке и будет выдаваться закладная.

Шаг 3. Найдите покупателя квартиры

Самостоятельно: разместите объявления в газетах, на специализированных интернет-сайтах.

Путем обращения в агентство недвижимости:

  • обговорите с риелтором примерные сроки продажи квартиры, ее стоимость, точную схему будущей сделки, процедуру получения вами денежных средств, а также размер вознаграждения риелтора;
  • заключите с агентством договор на поиск будущего покупателя.

Следует иметь в виду, что договоры с риелторами, как правило, являются эксклюзивными, то есть вы не будете иметь право заключить аналогичный договор с другими агентствами или даже искать покупателя самостоятельно в течение периода действия договора.

Шаг 4. Подготовьте документы для продажи квартиры

Это можно делать одновременно с шагом 3 самостоятельно или с помощью агентства недвижимости путем выдачи нотариальной доверенности.

Для сделки продавцам понадобятся следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ст. ст. 18, 21 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ):

1) правоустанавливающие документы: договор купли-продажи, по которому вы приобрели доли в праве собственности ранее, договоры мены, дарения, договор передачи квартиры в собственность, если вы квартиру приватизировали, или свидетельство о праве на наследство;

2) правоподтверждающие документы: с 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверяется только выпиской из ЕГРН (до 01.01.2017 — ЕГРП). До 15.07.2016 государственная регистрация возникновения и перехода прав на квартиру удостоверялась также свидетельством о государственной регистрации прав (ч. 1 ст. 28 Закона N 218-ФЗ; ч. 7 ст. 21 Закона от 03.07.2016 N 360-ФЗ);

3) документы БТИ (готовятся примерно две — три недели): экспликация, поэтажный план;

4) выписка из домовой книги (предоставляется ЕИРЦ бесплатно в день обращения);

5) нотариальное согласие супруга сособственника на продажу доли. Необходимо в том случае, если доля приобреталась в период брака и является общей совместной собственностью. При получении доли во время брака безвозмездно (наследство, дарение, приватизация) согласие супруга не требуется (ст. ст. 33, 34 СК РФ);

6) иные необходимые документы.

Шаг 5. Закажите и получите выписку из ЕГРН

Сведения из ЕГРН могут быть предоставлены в форме электронного документа или на бумажном носителе. Срок предоставления сведений — не более трех рабочих дней со дня получения Росреестром запроса, если иной срок не установлен законом.

Кроме того, сведения из ЕГРН могут быть получены по запросу нотариуса на бумажном носителе в течение трех дней со дня направления запроса и в электронной форме в автоматизированном режиме незамедлительно, но не позднее следующего рабочего дня после дня направления соответствующего запроса (ч. 6, 9, 14 ст. 62 Закона N 218-ФЗ; п. п. 4, 6 Порядка предоставления сведений, утв. Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 N 968).

Выписка нужна, чтобы покупатель перед сделкой мог удостовериться, что квартира по-прежнему находится в собственности продавцов и никаких ее обременений не зарегистрировано.

Шаг 6. Заключите договор купли-продажи и удостоверьте сделку нотариально

Договор купли-продажи квартиры заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Особенностью договора купли-продажи квартиры является то обстоятельство, что в нем должны быть указаны лица, имеющие право пользования данной квартирой (то есть зарегистрированные в ней) (ст. 550, п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на квартиру, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению. Исключением являются, в частности, сделки по договорам о переходе прав, заключенным в рамках программы реновации жилищного фонда в г. Москве (ч. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 7. Обратитесь в Росреестр для регистрации перехода права собственности на покупателя

Заявление и необходимые документы можно представить в Росреестр одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Кроме того, по просьбе лица, обратившегося за совершением нотариального действия, заявление о государственной регистрации прав может быть подано в Росреестр нотариусом, удостоверившим сделку (ст. 86.2 Основ законодательства РФ о нотариате; п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона N 218-ФЗ).

Срок государственной регистрации права собственности на основании нотариально удостоверенных документов не должен превышать трех рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае подачи документов через МФЦ — пяти рабочих дней. Если документы направляются в электронной форме, регистрация осуществляется в течение одного рабочего дня, следующего за днем поступления таких документов (п. п. 9, 10 ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ).

Течение срока государственной регистрации начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

О ходе оказания услуги (например, поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

Подтверждением перехода права собственности будет выписка из ЕГРН о том, что право собственности зарегистрировано за покупателем (ч. 1 ст. 28 Закона 218-ФЗ).

Шаг 8. Получите оплату за квартиру

Как правило, оплата производится после регистрации перехода права собственности. Конкретный срок устанавливается в договоре.

Преимущественными способами расчетов являются расчеты по аккредитиву или с использованием банковской ячейки. По соглашению всех сособственников в расчетах может участвовать один из них. Подтверждение перехода права собственности понадобится для осуществления расчетов.

Доходы от продажи квартиры будут распределяться пропорционально долям в общей собственности, если иное не предусмотрено соглашением бывших сособственников — продавцов (ст. 248 ГК РФ).

После продажи квартиры все бывшие ее сособственники перестают быть плательщиками налога на имущество физических лиц ( ст. ст. 400 , 401 НК РФ).

При этом каждый из долевых сособственников имеет право на применение имущественного налогового вычета по НДФЛ. При реализации имущества как единого объекта недвижимости размер вычета распределяется между совладельцами пропорционально их долям. Если же собственники продают свои доли, выделенные в натуре (в том числе по одному договору), вычет предоставляется каждому из них в полном объеме ( пп. 1 п. 1 , пп. 1 , 3 п. 2 ст. 220 НК РФ; Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П).

Кто является плательщиком налога на имущество физических лиц? >>>

Какие вычеты и обязанности по НДФЛ предусмотрены при продаже квартиры и другого недвижимого имущества? >>>

Какие существуют способы расчета при совершении сделки купли-продажи квартиры? >>>

Как получить выписку из ЕГРН? >>>

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Подготовлено на основе материала

адвоката Богаткова С.А.

Юридический Яндекс Дзен! Там наши особенные юридические материалы в удобном и красивом формате. Подпишитесь прямо сейчас.

Операции с долевой собственностью включают в себя массу особенностей и тонкостей. Разберемся в статье, как осуществляется порядок продажи доли в общедолевой собственности, на что следует обратить внимание и какие нюансы нужно учитывать в зависимости от ситуации.

○ Понятие общей собственности и доли.

Общей собственностью признается имущество, находящееся в собственности двух или более лиц. При этом общая собственность может быть двух видов:

  1. Совместной – без выделения доли каждого собственника в общем праве.
  2. Долевой – когда доля каждого владельца определена.

Общая собственность может возникнуть при переходе имущественных прав на неделимый объект к нескольким лицам. Например, если у супругов нет оформленного брачного договора, в котором говорится иное, любая недвижимость, приобретенная ими по возмездным сделкам, будет считаться общей собственностью.

Доля – это выделенная часть в общем праве собственности, выраженная в арифметическом значении. В гражданском законодательстве установлен приоритет долевой собственности.

Пункт 3 ст. 244 ГК РФ:
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.

○ Особенности распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, сопряжено с определенными особенностями. Например, нельзя продать такой объект недвижимости без согласия на это всех сособственников. В документах продавцом будут выступать все владельцы.

Если один из владельцев доли решит продать ее, он должен учитывать, что сособственники имеют преимущественное право покупки.

Пункт 1 ст. 250 ГК РФ:
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

Продавец должен направить всем сособственникам письменное уведомление о продаже доли и выждать месяц. Если они откажутся или проигнорируют уведомление, тогда можно продать объект третьему лицу. Без соблюдения этой процедуры сделка может быть признана в судебном порядке недействительной.

Что касается иных способов отчуждения, то тут преимущественное право не действует. Собственник доли вправе ее дарить, завещать, отдавать в залог или распоряжаться иным безвозмездным способом без уведомления других владельцев.

○ Необходимость получения согласия остальных собственников.

Письменное извещение собственников должно включать в себя информацию о предполагаемой стоимости продажи и других существенных условиях предстоящей сделки. Направить уведомление можно любым удобным способом:

  • Заказным письмом с описью вложений.
  • Вручение уведомления лично под расписку.
  • телеграмма.
  • Иные способы, подразумевающие получение подтверждения доведения информации до сведения адресата.

Сособственники обязаны принять решение о выкупе или отказе от выкупа в течение месяца. Они могут сразу отказаться и оформить это письменно. Если все отказались – ждать месяц не нужно, можно продавать долю постороннему. Продажа также законна, если все совладельцы проигнорировали предложение.

Если кто-то из сособственников выразит согласие (в любой форме), то он будет выступать покупателем и, таким образом, увеличит свою долю. Когда согласившихся несколько, они поделят долю поровну и будут участвовать в сделке на равных условиях.

○ Особенности долевой собственности супругов.

Любое имущество, купленное супругами в период брака, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения за чьи средства оно приобреталось и на кого оформлено.

Статья 34 СК РФ:
1. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.
2. Общим имуществом супругов являются приобретенные за счет общих доходов супругов движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, доли в капитале, внесенные в кредитные учреждения или в иные коммерческие организации, и любое другое нажитое супругами в период брака имущество независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства.
3. Право на общее имущество супругов принадлежит также супругу, который в период брака осуществлял ведение домашнего хозяйства, уход за детьми или по другим уважительным причинам не имел самостоятельного дохода.

При оформлении имущества на мужа и жену единовременно собственность будет считаться долевой. Как правило, доли у супругов равные, но могут встречаться и другие варианты.

Как бы ни была оформлена собственность, ни один из супругов не может ничего сделать с имуществом без нотариального согласия второго супруга.

Пункт 3 ст. 35 СК РФ:
Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

○ Продажа доли постороннему лицу.

Если все сособственники отказались от покупки или проигнорировали извещение о продаже доли, владелец может продать ее постороннему лицу. Сделка будет проходить в общем порядке.

При нарушении процесса уведомления сособственников о предстоящей сделки любой из них вправе подать иск в суд и оспорить ее. Если суд согласится с доводами и примет решение в пользу истца, то к нему перейдут все права и обязанности покупателя.

○ Продажа доли родственнику.

Заключение сделки купли-продажи с родственником ничем не отличается от реализации доли постороннему человеку. Отличие одно – в случае заключения сделки с близким родственником (родители, дети, братья и сестры) невозможно получить налоговый вычет с цены продажи.

Граждане придумали выход из такой ситуации – вместо договора купли-продажи оформляется дарственная. Кроме того, в случае с дарением не требуется уведомлять о предстоящем отчуждении остальных сособственников, так как в этом случае преимущественное право не может быть реализовано.

○ Продажа доли, принадлежащей несовершеннолетнему.

Если собственником доли является несовершеннолетний гражданин, сделка не может быть совершена без согласия органов опеки и попечительства и нотариуса. Разрешение будет выдано только в том случае, когда вместо отчуждаемой доли несовершеннолетнему будет передана в собственность доля в другом жилье. Она не может быть меньше существующей.

Решение на продажу выдается органами опеки спустя две недели после подачи заявления. Только после получения согласия можно заключать договор купли-продажи.

○ Продажа доли в случае, если квартира находится в ипотеке.

Если квартира, а значит и доли в ней, являются предметом залога, то продажа возможна только при наличии согласия на сделку от залогодержателя. В данном случае им является банк.

Стоит учитывать, что ипотека подразумевает наличие обременения на недвижимости. Нужно очень внимательно к этому отнестись и прописать в договоре-купли продажи порядок снятия этого обременения. Право преимущественной покупки также должно быть соблюдено.

○ Роль нотариуса.

Не зависимо от особенностей ситуации все сделки с долями в общедолевой собственности подлежат нотариальному удостоверению. Без этого будет невозможна государственная регистрация перехода права.

Для удостоверения сделки необходимо предоставить нотариусу:

  • Паспорта продавца и покупателя.
  • Договор купли-продажи.
  • Выписки из ЕГРН об объекте недвижимости.
  • Уведомление, направляемое ранее сособственникам.
  • Ответ, если он оформлялся письменно.

Нотариус проверит все документы и удостоверит сделку. После этого можно обращаться в Росреестр для регистрации права.

Пункт 1 ст. 42 ФЗ № 218-ФЗ от 13.07.2015 г:
Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению.

○ Как составить договор?

Договор купли-продажи составляется в письменной форме и подлежит нотариальному заверению. Он должен включать следующие сведения:

  • Данные сторон.
  • Цена сделки.
  • Описание предмета сделки, по которому его можно идентифицировать.
  • Порядок передачи средств продавцу и имущества покупателю.
  • Сведения о лицах, прописанных в квартире и имеющих на нее право.
  • Иные условия, которые стороны посчитают существенными.

Гражданским законодательством установлено, что по договору купли-продажи одна сторона обязана передать имущество за определенную плату, а вторая – принять его.

Пункт 1 ст. 454 ГК РФ:
По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

○ Налог с продажи.

Денежные средства, полученные в результате продажи доли, облагаются налогом по ставке 13 %, так как являются доходом физического лица. Налоговой базой признается вся сумма продажи сверх 1 млн рублей (это объем единоразового имущественного вычета).

Однако, если собственник владел имуществом более трех лет (пяти лет с 2016 года), то он освобождается от необходимости выплаты налога.

○ Как оспорить сделку?

Оспорить сделку можно, если при ее оформлении были нарушены чьи-либо права:

  • Преимущественное право другого собственника.
  • Права несовершеннолетнего.
  • Права супруга/супруги и т.д.

Для оспаривания необходимо обращаться в суд. Потребуется составить исковое заявление и приложить к нему документы, подтверждающие изложенные в иске обстоятельства.

○ Советы юриста:

✔ Можно ли передать долю в хозяйственное ведение или оперативное управление?

Граждане задумываются о таком варианте, если что-то препятствует им заключить договор купли-продажи. Однако передача доли в хозяйственное ведение/оперативное управления неправомерна. Для того чтобы управлять имуществом им нужно обладать в натуре. Долю же выделить из общей собственности невозможно – к примеру, когда один из сособственников проживает в комнате, это не значит, что он является ее единоличным владельцем. У него по-прежнему есть только абстрактная доля, выраженная арифметически.

✔ Можно ли передать долю в аренду?

Нет, нельзя. Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды передается имущество, а не право в отношении него. Так как доля не может быть определена в натуре, передать ее в аренду невозможно.

В этом видео Вы узнаете о требованиях в процессе продажи доли недвижимости и порядке сделки.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Источники: http://tversmsv.ru/index.php/statyi/item/783-kompensatsionny-fond-dolevogo-stroitelstva, http://zakonius.ru/zhile-i-nedvizhimost/kak-prodat-kvartiru-nahodyashhuyusya-v-obshhej-dolevoj-sobstvennosti, http://topurist.ru/article/54051-prodazha-doli-v-obschedolevoj-sobstvennosti.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *