Отказ в согласовании перепланировки

Узаконить перепланировку собственник может только после сбора и сдачи комплекта документов в Жилищную инспекцию.

Право собственности на недвижимость включает в себя несколько правомочий, в том числе и распоряжения жилым или коммерческим объектом. Но при реализации этого права собственнику нельзя забывать об интересах других лиц, например, соседей. В случае переустройства жилого помещения или перепланировки, необходимо соблюсти ряд процедур.

Понятия переустройства и перепланировки жилого помещения

Определение перепланировки или переустройства жилого помещения включено в ЖК РФ от (2004 года). Переустройство жилого помещения включает в себя:

  • монтаж бытовых плит (электрические вместо газовых);
  • перенос газовых или электроприборов;
  • монтаж ванных комнат;
  • прокладку трубопроводов;
  • монтаж приборов нового поколения и т.д.

Отличительная особенность перепланировки жилого помещения состоит в том, что изменения необходимо вносить в технический паспорт. Это требование нельзя игнорировать, поскольку перепланировка жилого помещения подразумевает изменение его конфигурации. Эта работа проводится с сохранением назначения помещения, но подразумевает частичные изменения в главных конструкциях. Все это должно проводиться в точном соответствии с требованиями по нормативным документам. К требованиям относятся строительные, экологические, эксплуатационно-технические нормы.

Нельзя проводить собственнику помещения мероприятия, которые влияют на архитектуру домов. Например, нельзя монтировать балконы, козырьки, эркеры в самовольном порядке. Все необходимо согласовывать перед тем, как выполнить перепланировку. Если гражданин купил помещение с изменениями, о которых не были оповещены уполномоченные органы, необходимо узаконить перепланировку. Таким образом, оформление перепланировки жилого помещения необходимо во всех случаях.

Перепланировка может включать в себя следующие действия собственника:

  • монтаж и перенос перегородок;
  • монтаж дверных проемов;
  • монтаж дополнительных санузлов;
  • монтаж балконов или лоджий;
  • создание входов;
  • расширение площади жилого назначения посредством вспомогательных помещений и т.д.

При этом те или иные действия перепланировки должны отражаться в проекте перепланировки квартиры и осуществляться по эскизам, составленным профессионалами.

Причины отказа в согласовании перепланировки или переустройства жилого помещений

Узаконить перепланировку собственник может только после сбора и сдачи комплекта документов в Жилищную инспекцию. По всей России вводится в настоящее время система МФЦ, Центра многофункциональных услуг. Проще всего документы принести именно туда. Затем из МФЦ они направляются в территориальное подразделение Жилищной инспекции. После проверки документов на руки заявителю выдается выписка о приеме и анализе пакета бумаг. В выписке указывается дата сдачи документов, № дела, дата получения разрешения для того, чтобы узаконить перепланировку.

В желании узаконить перепланировку квартиры, либо оформить переустройство, Жилищная инспекция может отказать гражданину. Это право государственному органу дает статья 27 ЖК РФ. Рассмотрим причины:

  • Непредоставление полного комплекта документов. Эта причина отказа является самой распространенной. Собственнику необходимо предоставить не только проект перепланировки. В комплект документов входят еще технический паспорт на квартиру, документы правоустанавливающего характера и другие. Порядок отказа по этому основанию допускается лишь если уполномоченный орган предложил заявителю еще раз представить ему документ, который необходим для проведения переустройства или перепланировки. Например, необходим проект перепланировки квартиры. Если в течение 15 рабочих дней заявитель проигнорировал требование уполномоченного органа, не предоставил проект перепланировки, то ему отказывают в согласовании перепанировки.
  • Документы предоставляются заявителем не в тот орган.
  • Проект перепланировки квартиры не соответствует требованиям законодательства. Отказ должен быть мотивированным. Уполномоченные органы ссылаются на правовые нормы, которые были нарушены заявителем. Не позднее трех дней со дня вынесения решения об отказе, заявитель оповещается. Но при этом он имеет право не согласиться с решением Жилищной инспекции. Несогласие заявитель выражает иском в суд.

Недостатки правовых норм в формировании причин отказа

Кратко опишем существующие проблемы в законодательстве, которое регулирует вопросы перепланировки помещений.

  • Статья 27 ЖК РФ. Она включает в себя причины отказа в перепланировке. Нормы статьи императивны, что не допускает их изменения на уровне субъектов РФ. Особое внимание уделяем основанию, по которому проект перепланировки не соответствует требованиям законодательства. Эта формулировка имеет недостаток. Получается, что в случае отказа по этой причине, необходима юридическая экспертиза проекту перепланировки. Правовая экспертиза должна проводиться на предмет того, соответствует ли проект перепланировки федеральному или местному законодательству. Экспертиза в проведении влечет дополнительные затраты для заявителя, а также возникает вопрос с их возмещением в случае ошибки со стороны сотрудников подразделения Жилищной инспекции. Ошибка может быть выявлена, когда будет проведена экспертиза. В целях избежания отказа, многие потребители обращаются к юристам. Юридическая экспертиза проводится ими на стадии разработки проекта. Экспертиза, проводимая специалистами, минимизирует риски отказа в перепланировке. Обычно в услуги юристов входит полное сопровождение этапов перепланировки, экспертиза – в том числе.
  • Форма отказа. В ЖК РФ нельзя найти положения о том, какую форму необходимо использовать для отказа в перепланировке или в переустройстве. Регионы вправе самостоятельно устанавливать типовую форму переустройства (перепланировки) жилого помещения. Эту типовую форму они закрепляют в правовых актах. Но нельзя говорить о том, что все регионы издали акты, в которых закрепили форму отказа. Где типовые формы отказа переустройства помещения не утверждены, пользуются произвольным вариантом. Предполагается, что единая форма отказа по всей России была бы лучшим вариантом. Типовая форма отказа могла бы заменить документ об отказе, написанный в произвольном варианте.

Состав проекта перепланировки

Разработка проекта включает две части. Их содержание необходимо согласовать в уполномоченных органах. Текстовая и графическая часть содержат в себе планировочные и конструктивные решения, материалы, рекомендации при осуществлении перепланировки жилого помещения. Если посмотреть на проект жилого объекта, то можно увидеть:

  • титульный лист;
  • введение;
  • общую информацию;
  • инженерное оборудование;
  • акт обязательства.

На титульном листе проекта жилого помещения указаны реквизиты и наименование организации, которая занимается документом. Исключать какую-либо часть из проекта нельзя, нужно выполнить все пункты. Главный инженер должен подписать проект. Подпись указывает на соответствие документа нормам и правилам. Согласовывать проект необходимо только с подписью ответственного лица. Далее, проект перепланировки квартиры содержит в себе введение, описание схемы здания, особенности конструкций.

Согласование проекта осуществляется только при перечислении в проекте технических характеристик объекта, обозначаются причины разработки перепланировки квартиры с ее номером. Общие данные проекта указывают на перечень нормативных актов, ГОСТов, норм, которые приняты в конкретном регионе.

Это важная часть проекта, согласование без нее не может быть проведено. Порядок создания проекта допускает, что список нормативов будет проведен на отдельной странице. Она называется нормативной базой.

Кроме того, проект включает в себя перечень мероприятий, которые проводились в процессе перепланировки, указывается на наличие инженерного оборудования.

Незаконную перепланировку, переустройство квартир или домов необходимо согласовывать. Таков порядок, установленный законодателем. Если собственником помещения согласование не осуществляется, то переустройство незаконно, и это грозит неприятными последствиями. Например, могут быть применены штрафные санкции в отношении собственника, кроме того, существует порядок предписаний, выданный Жилищной инспекцией о приведении жилого помещения в типовые формы, существовавшие до перепланировки. Если после предписания согласование не случилось, порядок таков, что суд может вынести решение о продаже квартиры или другого помещения с торгов (статья 29, п. 5 ЖК РФ).

Обращаясь за получением разрешения для проведения перепланировки квартиры, владельцы недвижимости нередко получают отказ в согласовании перепланировки квартиры. В такой ситуации необходимо знать, каким образом действовать, чтобы отстоять свое право на внесение изменений, если они не противоречат требованиям законодательства.

Выполнение перепланировки

Перепланировка квартир происходит с учетом норм, отраженных в Жилищном кодексе Российской Федерации. Само разрешение на такие действия в жилом помещении выдает местная администрация, в полномочия которой входит контроль за соблюдением норм эксплуатации и технического состояния зданий.

При выполнении определенных действий не всегда необходимо получать разрешение. Если планируется выполнить только переустройство жилого помещения, то собственник квартиры может выполнить все действия без дополнительных документов. При этом важно следить за тем, чтобы они не изменили те характеристики помещения, которые отражены в техническом плане квартиры.

Подать заявление на перепланировку может собственник или его доверенный представитель, при условии наличия нотариально заверенной доверенности. В ситуации, когда жилплощадь имеет несколько собственников, то заявление может подаваться одним из них при обязательном наличии нотариального согласия других лиц.

Для получения разрешения на перепланировку, жилищная инспекция привлекает специалистов соответствующей отрасли, включая также коммунальные службы и архитектурное управление. Основными моментами, на основании которых выдается отказ или согласие на перепланировку, являются:

  • Отсутствие действий которые могут нарушить устойчивость как всего здания в общем, так и тех помещений и конструкций, что располагаются над квартирой, где будут производить перепланировку;
  • Сохранение целостности и возможности подвода инженерных коммуникаций (электричества, водопровода и т.д.);
  • Соблюдение противопожарных, санитарных и строительных норм.

Рассмотрение заявления осуществляется в течение 45 дней, а выдается документ в течении 3 дней, после принятого решения. В ситуациях, когда выдается решение об отказе, в данном документе указана(ы) причина(ы) со ссылкой на законодательство.

Примеры отказов

Прежде всего ни в коем случае не стоит пытаться проигнорировать вынесенное решение и осуществить планируемые действия. Это может иметь серьезные последствия для собственников квартиры:

  • В первую очередь могут быть нарушены коммуникации или нормы безопасности, что в результате приведет к невозможности эксплуатации как одного помещения, так и нескольких. Особенно такая опасность может присутствовать в случае, если квартира расположена на нижних этажах.
  • Вторым последствием незаконного изменения технических характеристик может стать отказ в регистрации перепланировки. Такое факт может означать невозможность осуществления с помещением различных юридических действий, которые требуют проверки соответствия характеристик квартиры и ее технического паспорта. Владелец квартиры не сможет продать ее, оформить дарственную, использовать в качестве залогового имущества и т.д.

Причины отказа

Получение отказа в осуществлении перепланировки должно быть мотивировано – для этого сотрудники администрации, оформляющие документы, должны ссылаться исключительно на положения статьи 27 ЖК РФ, которая определяет возможные причины вынесения такого решения. К ним могут относиться:

  • В ходе планируемых работ будет затронута капитальная несущая стена. Как вариант, может быть произведен ее частичный демонтаж или изменение определенных характеристик без обеспечения присущей целостности;
  • Заявление подано по адресу дома, который полагается под снос;
  • Планируемые собственником действия могут затронуть соседей, в частности, если планируется выполнить перенос инженерных коммуникаций;
  • Техническая документация не содержит сведений, что планируемые собственником действия входят в перечень допустимых в таких случаях;
  • В процессе выполнения планируемых действий могут быть затронуто общее домовое имущество. Это является запрещенным даже в случае, если они не относятся к собственности других граждан;

Действия собственника при отказе

Что же делать владельцу квартиры при получении отказа? В случае, если собственник квартиры уверен, что все его действия осуществляются в рамках закона и отказ в перепланировке незаконен, можно обжаловать такое решение. Для этого следует выполнить следующие действия:

  1. Переделать проект перепланировки, с учетом всех требований ЖК РФ с устранением нарушений в старом проекте и повторно подать документы с заявлением на согласование;
  2. Обжаловать решение об отказе в проведение перепланировки квартиры через суд. В таком случае владелец квартиры составляет иск, где отражается суть требования – признать отказ в перепланировке неправомерным. Дополнительно приводятся ссылки на статьи закона, согласно которых суд может вынести решение в пользу истца и предоставляется полный перечень документов.

При обращении для подачи заявления на перепланировку стоит внимательно относиться к требованиям, которые предъявляются к такому процессу. Предоставление полного списка необходимых документов, правильно выполненный проект, соблюдение всех норм, имеющих отношение к перепланировке – факторы, которые помогут избежать отказа.

Одним из основных этапов согласования перепланировки в жилом или нежилом помещении является сдача документов на рассмотрение в жилищную инспекцию. Если в вашем районе действует многофункциональный центр госуслуг МФЦ, (теперь он называется «Мои документы») то бумаги сдаются туда, а уже сотрудники МФЦ передают их в отделение жилищной инспекции округа.

После того, как комплект документов проверен сотрудником службы «одного окна» МФЦ или МЖИ, мы получаем на руки выписку о приеме документов и экземпляр заполненного заявления со штампом жилищной инспекции, в котором прописаны три основные позиции:

  1. Дата сдачи документов на рассмотрение.
  2. Номер дела.
  3. Дата получения разрешения на перепланировку.

Заявление на перепланировку, фото:

Казалось бы, осталась формальность — заехать в указанный срок и получить на руки экземпляр разрешения, ведь для этого есть все основания:

  • вы проконсультировались в МЖИ
  • специалисты разработали для вас проектную документацию
  • ​вы собрали все документы
  • сотрудник службы » одного окна» проверил на месте правильность оформления и наличие всех необходимых документов (в случае, если чего-то не хватает, или имеются ошибки, заявление и остальной пакет документов просто не примут»

Отказ в согласовании

Однако по истечении установленного срока рассмотрения документов на перепланировку (от 20 до 35 рабочих дней) все равно может быть получен отказ от Жилинспекции в перепланировке квартиры. Причем отрицательный результат бывает примерно в 15% случаев от общего количества дел, сданных в жилищные инспекции на рассмотрение, а в последнее время (вторая половина 16 года) по нашему ощущению количество оказов еще даже возросло.

Отказ в согласовании перепланировки жилого помещения, нежилого помещения или квартиры — явление, к сожалению, частое и может испугать неискушенного «согласователя».

Как не попасть в эти 15%? Для этого необходимо досконально знать законодательство в сфере проектирования, а также практические нюансы в сфере разработки проектной документации по перепланировкам.
Дело в том, что жилищное законодательство часто предполагает формулировки, которые могут трактоваться весьма широко.

Кто может получить отказ от Жилинспекции в перепланировке квартиры?

Отказы (по разным причинам) в перепланировке квартиры бывают как у тех, кто согласует перепланировку сам, так и у фирм-посредников, но у вторых, конечно, это случается реже. В целом, отказ в предоставлении государственной услуги (в перепланировке квартиры) не представляет из себя ничего страшного.

У нас на такое известие выработан иммунитет, поскольку мы не берем в работу заведомо несогласуемые перепланировки. Если мы получаем отказ, то, скорее всего, дело в какой-либо формальности, и нашему клиенту, в худшем случае, грозит увеличение сроков на месяц и в перепланировке квартиры (успешно согласованной) можно не сомневаться.

Однако это относится лишь к опытным и ответственным согласователям, которые четко понимают, какой объект берут в работу и изначально представляют путь согласования по данному варианту перепланировки.

Наша компания отличается минимальным количеством отказов благодаря тому, что сотрудники фирмы имеют огромный опыт в согласовании перепланировки проектов, кроме того у нас работают опытные инженеры-проектировщики, которые специализируются только на проектах перепланировок .

Почему может быть получен отказ от Жилинспекции в перепланировке квартиры?

Исчерпывающий перечень причин дан в приложении 2 к постановлению правительства Москвы № 508-ПП (выдержку из него вы можете прочитать в конце статьи), однако на практике их может быть значительно больше.

Самой распространенной является формулировка:
«несоответствие проекта требованиям нормативных правовых актов РФ и города Москвы» и далее идет (или не идет, и ошибку ищем сами) комментарий что именно не соответствует. Под эту формулировку можно «подогнать» все, что угодно: как простые формальности — и забытая подпись инженера на одном из 40 листов проекта, непроставленная печать, и «неподложенный» договор на авторский надзор, и разночтения на каких-то листах проекта, так и реальные нарушения действующих нормативов .

Что делать при получении отказа в перепланировке?

Сначала следует ознакомиться с формулировкой и четко понять позицию жилищной инспекции. Как правило причина отказа обозначается весьма недвусмысленно — как и условия для получения положительного заключения.

Поняв, что от вас хотят, можно действовать несколькими способами:

1. Выполнить, то, что требует жилищная инспекция — собрать заново комплект документов, приложить отказ и сдать на рассмотрение.
2. Записаться на прием к руководителю жилищной инспекции и постараться аргументировать свою позицию — так можно поступить, когда есть действительно сильные аргументы в вашу пользу.
3. Идти в суд. Обжалование отказа в судебном порядке при сложных ситуациях в перепланировке квартиры — как правило — последняя надежда, когда первые два варианта не принесли результатов.
В целом, обжалование отказа в перепланировке имеет немного шансов на успех.

Если вы получили отказ в согласовании перепланировки , будем рады вам помочь.
Мы можем проанализировать вашу перепланировку и дать свои рекомендации для получения положительного решения.

Ошибочные отказы в согласовании перепланировки в жилом или нежилом помещении

Бывает и такое, хотя в этом никто никогда не признается. Например, в документе стоит требование «предоставить согласование Мосгаза», а вы это согласование прошли, получили справку Мосгаза, приложили к комплекту сданных документов, но по какой то причине ее «проглядели» при вынесении решения.

В данном случае на эту ошибку стоит указать и повторно сдать документы на рассмотрение. Как правило, при таких «ошибочных отказах», повторное рассмотрение происходит быстрее .

Как же так получилось?

И конечно же, нас интересует ответ на главный вопрос. Как же так получилось? Ведь идет многоступенчатый контроль. Консультация, проектирование, сдача в «одно окно», где ставят печать о принятии документов на рассмотрение, что по идее является подтверждением корректности сдаваемой документации.

В принципе, неверно составленные бумаги должны «завернуть» еще на этапе приема и отправить на доработку, а мы вдруг получили отказ (причем зачастую, по крайне малозначительному поводу), и потеряли месяц.
Увы, этот вопрос является риторическим , и мы на него не ответим .
Обычно идут маловразумительные объяснения и ссылка либо на низший состав «специалист службы одного окна МФЦ «проглядел», либо на высший состав — на начальника жилищной инспекции (» руководителю виднее «) который подписал решение об отказе .

Образцы решений об отказе в согласовании перепланировки, фото:

Дополнительно:

​Основания для отказа контролирующей организацией в согласовании перепланировки квартиры
(Выдержка из постановления правительства Москвы № 508-ПП)

Отказ в предоставлении государственной услуги

2.25. Основаниями для отказа в согласовании перепланировки помещения в многоквартирном доме является:
2.25.1. Несоответствие Проекта требованиям нормативных правовых актов Российской Федерации и города Москвы;
2.25.2. Вступление в законную силу решения суда, ограничивающего право лица, владеющим жилым, нежилым помещением в многоквартирном доме на праве собственности, аренды, найма, пользования, на проведение переустройства и (или) перепланировки указанного помещения;
2.25.3. Заключение о недопустимости переустройства и (или) перепланировки помещения, выданное Департаментом культурного наследия города Москвы;
2.25.4 Заключение проектной организации о техническом состоянии конструкций здания и о невозможности производства планируемых работ, в случае согласования переустройства и (или) перепланировки в соответствии с типовым проектом переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в многоквартирном доме.
2.26. Перечень оснований для отказа в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме является исчерпывающим.
2.27. Основаниями для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме является:
2.27.1. Уведомление заявителем Мосжилинспекции о завершении производства работ по переустройству и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме по истечении срока действия решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, установленного пунктом 3.3. настоящего регламента;
2.27.2. Несоответствие произведенного переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме проекту переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, представленному в соответствии с пунктом 2.10.5 настоящего регламента.
2.28. Перечень оснований для отказа в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах является исчерпывающим.
2.29. Решение об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме или об отказе в оформлении приемочной комиссией акта о произведенном переустройстве и (или) перепланировке помещения в многоквартирном доме подписывается уполномоченным должностным лицом Мосжилинспекции, в том числе, с использованием электронной цифровой подписи при его оформлении в электронном виде.

Источники: http://advokat-malov.ru/zhilishhnoe-pravo/otkaz-v-soglasovanii-pereustrojstva-i-ili-pereplanirovki-zhilogo-pomeshheniya.html, http://rusobstvennik.com/otkaz-v-soglasovanii-pereplanirovki-kvartiry.html, http://www.pereplanirovkamos.ru/otkaz-v-soglasovanii-pereplanirovki.html

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *